월 1,000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법 - 2. 꼬마빌딩 건축 준비하기

좋은 시공사 찾기

• 현장 주변의 신축 건물 중 마음에 드는 건물의 시공사 선정하기 - 표지석에서 확인하거나 건물주에게 물어본다.
• 중개사나 전문가에게 추천받기 - 커미션 주의!
• 지인에게 소개받기 - 업무적으로 일해봤을 때 일을 잘해서 추전하는 경우
• 가족이나 친척 등 특수관계인에게 의뢰하기 - 매사에 꼼꼼하고 일을 잘한다는 평을 듣고 있는 경우

 

좋은 시공사 검증은 견적서를 받아봐서 너무 싸지 않고 일반적인 단가 수준이지만 꼼꼼하게 설명해주면서 질문에 정확하게 잘 답변해 주는 시공사를  선정한다.

시공자(건축업자)는 일만 따내고 실제일은 건축소장(현장소장, 건축오야지)가 다 알아서 하는 경우가 있지만,  이런 경우 건축소장은 설계대로만 하면서 일꾼, 자재, 민원 관리 업무만 하는 경우가 많다.

상주하면서 공사를 진행할 수 있는 시공자를 선택하는 것이 중요하다.

이렇게 일을 잘하는 시공자는 견적을 제일 저렴하게 내지 않는다.

건축했던 건물을 직접 보는것이 가장 확실하다.

 

특약사항을 구체적으로 명시

건축 계약을 하기 전에는 건축주가 갑이지만, 계약 체결 후에는 시공사가 갑이되는 경우가 많다.

변경되거나 추가되는 경우가 종종 발생하기 때문이다.

 

원청인지 하청인지 확인하라.

원청에서 수수료 때고 하청을 주면 이익이 줄어 부실자재를 사용하거나 빼먹게 된다.

또한 일꾼의 이동이 잦기 때문에 공사 기간이 오래 걸릴 수 있다.

세상에 공짜는 없다. 가격이 싸면 다 그만한 이유가 있고, 별도의 비용이 발생할 가능성이 높다.

 

공사비 지급 조건은 공정별로 협의해야 한다.

계약금 10%, 1차 중도금 20% (골조 2층 후), 2차 중도금 30% (골조 마무리 후), 3차 중도금 30% (각 층 몰탈 후), 사용 승인 후 10% 로 진행한다.

시공 계약금액은 공사 비용에 대한 정확한 금액을 기입해야 한다. 추가 공사가 발생해 공사 비용이 변경되면 공사비 변경 계약서를 별도로 작성한다.

주차장(필로티) 공사비는 '별도 금액 없음'으로 하거나 협의한 대로 한다. 보통 현장에서는 주차장 전체 면적의 1/2 이나 1/3정도로 협의하는 경우가 많다.

철거 공사비는 '별도 금액 없음' 으로 한다.

전기, 가스, 수도 등의 인입비는 '별도 금액 없음' 으로 한다.

발코니 확장비용은 '별도 금액 없음' 으로 한다.

공사과정에서 발생하는 소음, 분진등으로 인한 민원 발생 처리비용은 시공사 부담으로 한다.

시공관련 업무비용은 시공사가 부담하고, 공사기간이 1년 이하면 물가변동은 공사비에 적용하지 않는다.

공사비 지급은 계좌이체를 이용해야 한다. 현금으로 줄 경우 반드시 영수증에 내용을 명시하고 서명을 받아 보관해두어야 한다.

 

각종 보증 및 보험을 확인하고, 하자담보책임, 지체삼금율, 공사포기각서를 명시한다.

계약이행보증서 : 건축주는 시공사로부터 계약 보증서(계약이행보증서)를 받아두어야 한다. 

선급금보증서 : 약정을 한 경우 선금금액도 공사비용의 10~20% 정도 기입.  선급금보증서를 받아두어야 한다.

하자보수보증, 계약이행보증(서울보증보험), 산재보험, 고용보험 가입 여부도 꼼꼼하게 확인해야 한다.

하자담보책임 금액 : 총 공사비용의 3% 정도. 기간은 건축물 종류에 따라 [주택법] 또는 [건설산업기본법]을 적용한다. 기간은 보통 계약 전체 목적물을 인수한 날과 준공검사를 와료한 날 중 먼저 도래한 날을 기준으로 공종 구분에 따라 정한다.

지체상금율 : 준공 예정일 보다 늦게 준공할 경우. [국가계약법]에 따르면 된다. 일반적으로 날씨 등 외적인 상황에 따라 보름에서 한달 정도는 늦어질 수 있으나, 그 이상 늦어질 경우에는 지체 상금율 기준에 따라 공제 후 잔금을 지급하면 된다.

대금 지급 지연 이자율 : 건축주가 공시비를 늦게 지급한 경우.   이자율은 3% 정도로 책정한다.

공사포기각서 : 계약사항에 대해 불이행시 공사를 포기하고 손해배상 청구 및 지급비용 처리문제에 관한 각서. 문제 발생 시 유용하다.

 

건축자재관리와 내외부 마감재 명시

건축자재(내장재 포함)를 건축주가 승인하는 것으로 명시한다. 

건축자재가 반드시 계약된 금액에 준하는 모델과 단가, 수량이 사용되었는지 납품 리스트를 확인하고 시공전에 건축주에게 자재승인을 받도록 명시한다.  (부실공사를 예방하는 안전장치로 사용)

도면에 표기한 내역서에서 품목의 수량 누락이나 부족분에 대한 책임도 명시해야 한다. 시공사의 책임 명시

공조 공사 시 각 층 주요 구조부와 철근 배근 후 간격과 철근 수를 확인해 사진을 제출하도록 명시한다.

내외부 마감제를 구체적으로 지정하기 어려우므로 국가기관인증제품(KS, Q마크 등)을 기준으로 한다고 명시하면 된다.

별도의 건물을 지정해서 그 건물 정도의 마감수준 또는 그 이상이라고 해도 된다.  내부 인테리어 자재는 분양하는 빌라 수준으로 한다면 좋은 마감이라고 할 수 있다.

 

설계 사무소 계약하기

가설계 비용을 지불했다면 시공사에 일임하거나 별도 설계사무소에 맡기지만,

가설계비용을 지불안했다면 가설계 해준 설계사무소에 맡길 도의적인 책임이 있다.

시공사가 같이 일했던 설계사무소와 파트너가 되면 손발이 잘 맞겠지만, 시공사 수준에 따라 달라질 수 밖에 없다.

 

설계사무소와 계약범위는 건축설계만 하는 방법과 설계부터 사용승인까지 계약하는 방법이 있다.

건축설계부터 심의서류, 건축허가서류, 착공서류, 사용승인서류 등 사용승인까지 게약하는 것이 편하기도 하고 가격차이도 많이 나지 않아서 가장 일반적인 방법이다.

건축사와 설계미팅을 자주하고, 조사한 건물형태, 외벽 자재, 실내구조 등의 사진을 보여주면 설계에 도움이 된다.

임차인이 원하는 구조와 스타일 등의 정보를 얻고 그것을 건축사에게 알려주어 설계에 반영할 수 있도록 해야 한다.

또한 시공사의 노하우가 담긴 의견도 적극 반영해 주어 유용한 공간 구조가 나오도록 설계하게 한다.

 

건축 설계 비용은 서울의 사세대, 다가구 주택 기준 평당 10만원 정도로 책정한다.

계약시 20%, 허가시 30%, 착공시 30%, 사용 승인 시 20%로 지급한다.

경미한 설계변경이나 건축 심의에 대한 추가 비용은 없는 조건으로 한다.

감리비는 서울 기준 평당 60만원 정도이다.  -->  책에서 오타   실제로는 평당 6만원 정도이다.

 

기초도면 그리기

건축주의 요구조건을 반영해서 대략적인 기초도면을 수기로 그려서 건축주와 서로 협의한다.

기초도면

기초도면을 작성한 후  건축주와 협의하면  가도면을 작성하게 된다. 

가도면

가도면은 최종설계도면을 확정하기전에 꼼꼼하게 검토해서 수정사항을 반영해야 한다. 

최종도면에는 건축에 필요한 모든 건축도면에 대한 내용이 포함되어 있다.

무조건 맡기지만 말고 적극적으로 의견을 말해서 설계에 반영되도록 하자.

 

건축 허가 받기

건축물을 건축하거나, 대수선, 용도변경을 하고자 할때 관할 지방자치단체장의 허가를 받는 것을 건축허가라고 한다.

필요 서류

1. 건축계획서
2. 공사용 도면
3. 구조·설비·전기·통신 도면 시방서
4. 소방설비도
5. 건축폐기물 처리 계획서
6. 급수공사신청서
7. 급수계획서
8. 정화조 설치신고서

시·군·구청 건축과에서 처리하는데 15일 정도 걸린다.

수수료는 보통 꼬마 빌딩은 몇 만원 수준이다.

토지 소유주 명의로 신청을 해야 하는데, 잔금하고 소유권 이전등기를 하고 허가를 받으려면 2개월이상 걸리므로

계약시 특약사항에 건축허가는 현 토지 소유주로 하고 소유권 이전 후에 건축관계자 명의 변경을 하는 것으로 하면 신축 사업기간을 단축할 수 있다.

근린생활 시설(상가주택)은 주택부분이 상가보다 1㎡ 라도 커야 양도소득세를 주택으로 인정받을 수 있다. 그러면 1주택 9억 미만 양도세 비과세를 받을 수 있다.

근린 생활 시설이란 ?   https://jaeminsg.tistory.com/179

근린 생활시설이란??

 

 

건축 멸실 신고

건축 심의 통과에 문제가 있을 수 있으므로 가급적 건축허가 후에 멸실을 하는 것이 좋다.

석면 조사 결과서 발급 - 연면적 50㎡ (주택은 200㎡) 이상의 건축물을 철거하려면 석면 사전 조사를 실시해야 한다.

건축물을 철거하는 경우 철거 예정일 7일 전까지 건축물철거 · 멸실 신고서를 제출해야 한다. 신고서 외 건축물해체 공사계획서와 석면조사 결과서도 같이 첨부해서 제출해야 한다.

1. 석면조사 결과서 발급
2. 건축물철거·멸실신고서 작성
3. 건축물철거·멸실신고 필증 발급
4. 건축물대장 말소신청
5. 건축멸실등기 신청 

 

착공신고

1. 착공신고서
2. 설계도서
3. 현장대리인(기술자격증, 경력증명서)
4. 공사 도급 계약서 사본
5. 감리계약서 사본
6. 시공보증서
7. 석면조사 결과서
8. 전기 정보통신공사 도급 계약서
9. 특정공사 사전신고 필증
10. 비산먼지 발생신고 필증(연면적 1000㎡ 이상)
11. 측량 성과도
12. 공사예정표
13. 현장 사진

건축허가를 받은 날 또는 신고 한 날로부터 1년 이내 공사에 착수하지 않으면 허가가 취소된다. 

정당한 이유가 있다고 인정되면 1년 범위 안에서 연장이 가능하며 최대 2년 까지는 착공 연기가 가능하다.