월 1,000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법 - 1. 토지 매입

1장. 꼬마빌딩 토지 매입하기
꼬마빌딩 짓기, 더 이상 꿈이 아니다
왜 꼬마빌딩을 지어야 할까?
건축비용은 얼마나 들까? 포괄 건축계획 수립하기
건축하기 좋은 토지를 찾는 방법
상세 건축계획 수립 및 사업성 판단하기
토지를 계약할 때는 꼼꼼히 따져보자

2장. 꼬마빌딩 건축 준비하기
믿을 만한 시공사에 건축을 맡기자
도급 계약서에는 특약사항을 최대한 구체적으로 명시하자
건축설계를 맡길 설계사무소 계약하기
설계의 첫걸음, 건축도면 검토하기
문화재보호구역이라면 문화재 심의는 필수다
건축 전 단계의 필수 코스, 건축허가 받기
기존 건축물 철거를 위한 건축멸실신고
본격적인 건축을 시작하기 위한 착공신고

3장. 꼬마빌딩 건축하기
건축을 시작하기 전에 기존 건축물 철거하기
경계복원측량과 지적현황측량
임시로 설치했다가 해체되는 가설공사
토지의 기반을 다지는 지정공사
철근 콘크리트 공사 1. 거푸집과 기초 철근 설치
철근 콘크리트 공사 2. 기초 콘크리트 타설과 먹줄치기
철근 콘크리트 공사 3. 1층 기둥과 천장
철근 콘크리트 공사 4. 2층 기둥과 천장
철근 콘크리트 공사 5. 3층 벽과 천장
철근 콘크리트 공사 6. 방수공사
철근 콘크리트 공사 7. 철근 콘크리트 공사 완료
보온·단열과 소음 방지를 위한 단열재 시공
꼬마빌딩의 얼굴, 외벽 시공
배관, 전기선 등을 설치하는 설비공사
문틀과 창틀 시공, 창호공사
단열을 위한 필수 코스, 석고보드 시공
조적공사와 미장공사
바닥을 평평하게, 바닥 미장공사
보기 좋고 깔끔하게, 타일공사
천장, 몰딩 등 목재를 사용하는 목공사
페인트로 깨끗하게, 도장공사
내부의 치장을 마무리하는 수장공사
사소한 것도 꼼꼼하게, 기타 마무리공사
완공 후 마지막 단계, 건축물 사용승인 신청

4장. 꼬마빌딩 건축 필수지식
기초 개념 : 연면적, 건폐율, 용적률
용도지역별로 토지 이용제한이 다르다
건축선에 따라 건축면적이 달라진다
일정 거리를 띄어 건축하는 대지의 공지
일조권 보호를 위한 일조권 사선제한
건축법에서 규정하는 도로
위반건축물과 이행강제금
주차장의 설치, 정비, 관리를 규정하는 「주차장법」
건물에서 발생하는 하수를 처리하는 「하수도법」
안전을 위해 반드시 지켜야 하는 「소방법」
다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법
건축 시 발생하는 건축허용오차

부록. 꼬마빌딩 건축 TIP
용어를 알아두면 꼬마빌딩 건축이 보인다
꼬마빌딩 건축과정 한눈에 보기
문서 열람 및 발급 가능한 기관

 

나건축씨

올해 50세인 나건축씨는 강남구 삼성동 A아파트 192㎡ 에 거주하며 대기업에 근무하고 있고 정년퇴직까지 5년 정도 남아 있다.   아파트 2채를 갖고 있던 후배가 한채를 팔고 다가구주택을 구입해서 임대료를 받고 있고 시세차익까지 얻었다는 말을 듣고 잠을 못이루다가 꼬마빌딩을 갖기로 한다.

시점에 따라 그럴 수도 있겠지만 아파트 값이 엄청 오른 현재(2021년 말)로서는 실패가 아닐까 싶다. 더구나 후배는 2채중 한채를 팔아서 했지만, 이 분은 강남 아파트를 팔아 광명시의 102㎡ 집으로 로 옮겨가면서 송파구의 토지를 매입해서 꼬마빌딩을 신축한다.  아마 다시 잠을 못 이룰것 같다.

이제 차액 10억원으로 꼬마빌딩을 갖게 되는 과정을 따라가 본다.

• 강남구 논현동 대지면적 200㎡ 신축 꼬마빌딩 매매가 35억 - 임대료 1억원/월세 800만원
• 역삼동 대지면적 180㎡  20년된 다가구주택 25억 - 임대료 보증금 1억원/월세 600만원 
• 송파구 대지면적 145㎡ 30년된 꼬마빌딩 18억원 - 임대료 보증금 8천만원/월세 600만원

  깨끗한 신축빌딩을 갖고 싶지만 너무 비싸므로 이름대로 건축하기로 결정!

 

꼬마빌딩은 수익형 부동산의 왕이다.

물론 책에서 한 말이다.  

월세가 나오는 임대수익형 부동산은 아파트, 오피스텔, 빌라, 상가점포, 빌라, 분양호텔 등 많다.

내가 첨으로 관심을 갖은 것도 유튜브에서 본 소규모 빌라 경매를 통해서다. 경매를 통해 소규모 빌라를 70~80% 대출을 통해 싸게 사서 임대를 주면, 투자금에 비해 수익률이 꽤 되는 것을 알려주고 있었다.

여하튼 꼬마빌딩에 관심을 두는 것은 부동산의 가치가 땅에 있다고 믿기 때문이다. 건물은 30~40년이 되면 가치가 0이 되지만 땅의 가치는 시간이 지날 수록 오르기 때문이다.  (물론 아파트값 오르는 것보다 더 오른다고 맏는다면..)

건축을 하는 이유는 원하는 구조나 자재를 선택할 수 있고, 구입하는 것보다 비용이 10%이상 저렴하기 때문이다.

하우스푸어가 되는 것보다는 퇴직 후 노후에 임대수익으로 현금흐름을 만들어 내겠다는 적극적인 사고가 필요하다.

 

포괄 건축 계획

꼬마빌딩을 신축하기로 마음먹었다. 

보유 자금은 10억원이다. 토지 매입하고 건축까지 하는 것은 매우 어렵다. 대출을 받아야 한다.

통상 토지는 감정평가액의 60~70%, 건축비용은 40~50% 대출이나오므로, 토지매입비와 건축비의 50% 로 잡았다.

건축비는 평당 500만원(연면적 기준)으로 잡고 용적률이 200%라면  토지면적 x 200% x 500만원 (=토지면적 x 1천만원)

토지매입비는 토지면적 x 3천만원 (서울도심평균가격)

총 투자금액 = 토지면적 x 4천만원   (토지매입비 3천만원 + 건축비 1천만원)

그렇다면 자기자본을 넘지 않는 대출이라면 10억원이므로 총 투자금액의 상한선은 20억원

20억원 = 토지면적 x 4천만원  이므로 토지면적은 50평 (165㎡)  까지

 

토지 찾는 방법

토지이용계획확인원을 확인

https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp

토지이음

용도지역, 용도지구, 용도구역, 면적, 개별공시지가 등을 확인해야 한다.

책에는 안써있지만 실시간 거래 확인하려면 다음 사이트 이용한다.

디스코부동산

https://www.disco.re/

디스코 - 우리동네 부동산

땅야

https://ddangya.com/home/map

땅야 - 토지 실거래가 조회

 

토지를 계약할 때

좋은 물건은 오래 기다려주지 않는다. 

마음먹고 의사를 표시할 때 이미 계약이 되어 있다면 그것 만큼 억울한 경우가 없다.

가급적 2~3일 내에 타당성을 확인하고 계약 유무 의사를 전달한다. 

바로 계약이 이루어지는 것이 아니라 부동산에서 양도인과 계약에 대해 협의하는 시간이 필요하므로 

그 동안 추가 조사를 하거나 고민하는 시간을 벌 수 있다.

경쟁이 붙을 수 있다면, 가 계약금을 입금하는 것도 한 방법이다.

매매금액의 1% 이내에서 정하는 것이 좋다.

그리고 특약사항에 계약 후 24시간 이내 또는 언제 까지 계약 해제를 요구할 시 본 계약은 무효로 한다는 내용을 명시하는 것이 좋다.

정말 아까운 좋은 물건이면 계약금을 많이 걸거나 중도금을 빨리 입금하는 것이 좋다.

중개 보수는 가급적 잔금일에 지급하는 것이 좋다.

중개 보수는 계약에 대한 수수료지만, 계약을 진행하면서 중개사에게 따로 요구해야 할 일들이 생길 수 있고, 잔금 전까지 양도인과 양수인 간 협상 시 중개사의 역할이 중요하므로, 계약이 마무리되는 잔금일에 지급하는 것이 좋다.

만약 선지급을 요청하면, 잔금일에 주겠다고 하거나, 절반 만 지급하고 절반은 잔금일에 주겠다고 하면 된다.

법정 수수료이므로 정해진 요율을 넘어선 과도한 수수료 요구는 거부해야 한다. 주고 싶다면 보너스 개념으로 더 주어도 된다.

 

세금 문제 점검

전문중개사도 놓치는 경우가 있으므로 계약 전에 세무사를 찾아가 자산상황을 알리고 전문 세무 컨설팅을 받아본다.

포괄양수도 계약을 하면 양도인의 모든 권리와 의무를 양수인이 승계함으로써 부가가치세가 생략될 수 있다.

양도일이 속하는 달의 말일부터 25일 내에 부가가치세 확정신고를 할 때 사업 양도 계약서를 첨부한 사업양도 신고서를 양도인이 제출해야 한다.

 

계약 명의

잔금일 전에 변경은 가능하지만, 실거래 신고 이후라면 계약서를 다시 작성해야 해서 번거롭다.

계약명의는 개인으로 할지 공동으로 할지 세무서에서 확인한 후에 유리한 명의로 하는게 좋다.

토지 매입 후 건물완공 시에는 토지는 계약자, 건물은 건축주 명의가 건물명의자가 된다. 건물 명의자를 바꾸려면 준공승인 신청 전에 변경해야 한다.

 

특약사항

매도인인 건축 인허가에 필요한 관련 서류 제공 등 건축에 협조해주는 조건을 구체적으로 명시하는 것이 좋다.

가급적 잔금전에 매도인이 책임지고 임차인 명도가 완료되는 조건을 걸어둔다.

또한 건축허가가 불허시에 매매계약은 위약금 없이 계약 해제를 할 수 있다는 조항을 넣어두어야 한다.